Promotion immobilière et copropriété

Une opération de promotion ou de mise en copropriété enchaîne des actes qui dépendent les uns des autres : l’acquisition du terrain conditionne le programme, l’état descriptif de division conditionne chaque vente. Un notaire qui suit l’opération de bout en bout en assure la cohérence juridique.

Accompagner les opérations de promotion

Acquisition du foncier

La promesse d’achat du terrain ou de l’immeuble à réhabiliter est généralement assortie de conditions suspensives propres à l’opération, comme l’obtention d’un permis de construire devenu définitif. L’étude vérifie la situation du bien, les servitudes et les contraintes d’urbanisme avant l’engagement.

Dépôt des pièces du programme

Avant la commercialisation, les documents du programme sont déposés au rang des minutes de l’étude : état descriptif de division, règlement de copropriété ou cahier des charges, plans, notice descriptive, justificatifs de garantie. Chaque acquéreur y a accès et chaque vente s’y réfère.

Contrats de réservation

Le contrat de réservation précède la vente d’un logement sur plan. Le dépôt de garantie versé par le réservataire est plafonné selon le délai prévu pour la signature de la vente : au plus 5 % du prix si la vente doit intervenir dans l’année, 2 % si ce délai est compris entre un et deux ans, et aucun dépôt au-delà.

Vente en l’état futur d’achèvement (VEFA)

Dans le secteur protégé du logement, la VEFA obéit à des règles impératives : garantie financière d’achèvement, paiement du prix échelonné selon l’avancement des travaux et plafonné à 35 % à l’achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d’eau et 95 % à l’achèvement de l’immeuble. L’étude rédige les actes, en explique la portée aux acquéreurs et accompagne la livraison.

État descriptif de division et règlement de copropriété

Dès qu’un immeuble appartient à plusieurs propriétaires par lots, il est soumis au statut de la copropriété. Deux documents en organisent le fonctionnement :

• l’état descriptif de division, qui identifie chaque lot, le décrit et lui attribue une quote-part des parties communes exprimée en tantièmes ;
• le règlement de copropriété, qui fixe la destination de l’immeuble, distingue parties communes et parties privatives, organise la répartition des charges et les conditions de jouissance.

Ils sont nécessaires lors de la mise en copropriété d’un immeuble, qu’il s’agisse d’un programme neuf ou de la division d’un immeuble ancien avant la vente d’un premier lot. Le géomètre-expert réalise les mesures et le calcul des tantièmes ; le notaire rédige les documents juridiques, en assure la cohérence avec les titres de propriété et les publie au service de la publicité foncière.

Faire évoluer une copropriété existante

Division ou réunion de lots, création d’un lot à partir de parties communes, changement d’affectation, cession d’une partie commune à un copropriétaire : ces opérations supposent une décision de l’assemblée générale puis un acte modificatif de l’état descriptif de division et, le cas échéant, du règlement de copropriété. L’étude prépare les projets de résolution avec le syndic, rédige l’acte modificatif et le publie. Elle accompagne également la mise à jour des règlements anciens rendue nécessaire par les évolutions législatives.

Questions fréquentes sur la promotion et la copropriété

Les informations de cette page ont une visée d’information générale et ne constituent pas un conseil juridique. Chaque opération appelle une analyse personnalisée lors d’un rendez-vous avec le notaire.