Deux avant-contrats, deux logiques

L’avant-contrat fixe les conditions de la vente en attendant l’acte authentique : prix, date prévue de signature, conditions suspensives, sort des sommes versées. Il en existe deux formes principales.

  • La promesse unilatérale de vente : seul le vendeur s’engage. Il promet de vendre son bien à un prix déterminé, pendant un délai fixé, à l’acquéreur qui bénéficie d’une option. L’acquéreur reste libre d’acheter ou non.
  • Le compromis de vente, ou promesse synallagmatique : vendeur et acquéreur s’engagent tous les deux, l’un à vendre, l’autre à acheter, sous réserve des conditions suspensives prévues.

La promesse unilatérale de vente

Pendant la durée de l’option, le vendeur ne peut plus revenir sur sa parole : même s’il se rétractait, la vente pourrait être conclue si l’acquéreur lève l’option dans le délai. En contrepartie de cette immobilisation du bien, l’acquéreur verse généralement une indemnité d’immobilisation, dont le montant est librement fixé.

Si l’acquéreur renonce à acheter alors que les conditions suspensives sont réalisées, cette indemnité reste acquise au vendeur. Si une condition suspensive fait défaut, par exemple le refus du prêt dans les conditions prévues, elle lui est restituée.

Une promesse unilatérale de vente signée sans notaire doit être enregistrée auprès de l’administration fiscale dans les dix jours de son acceptation, faute de quoi elle est nulle. Lorsqu’elle est reçue par le notaire, celui-ci accomplit cette formalité.

Le compromis de vente

Le compromis engage fermement les deux parties. L’acquéreur verse un dépôt de garantie, conservé sur le compte de l’étude jusqu’à la signature de l’acte. Si l’une des parties refuse ensuite de signer sans motif légitime, l’autre peut demander l’exécution forcée de la vente ou des dommages et intérêts ; le compromis prévoit souvent une clause pénale qui en fixe le montant.

Ce qui est commun aux deux

Le délai de rétractation

L’acquéreur non professionnel d’un logement dispose de dix jours pour se rétracter, sans avoir à se justifier, à compter du lendemain de la notification de l’avant-contrat. Les sommes qu’il a versées lui sont alors restituées.

Les conditions suspensives

Elles permettent de subordonner la vente à la réalisation d’événements extérieurs à la volonté des parties :

  1. l’obtention du prêt, dont les caractéristiques doivent être précisées (montant, durée, taux maximal) ;
  2. l’absence d’exercice du droit de préemption par la collectivité ;
  3. une situation d’urbanisme compatible avec le projet de l’acquéreur ;
  4. le cas échéant, la vente d’un autre bien ou l’obtention d’un permis de construire.

Leur rédaction est décisive : une condition trop vague ou un délai irréaliste sont source de difficultés au moment de la vente.

Comment choisir ?

Le choix dépend du contexte. La promesse unilatérale convient lorsque l’acquéreur souhaite disposer d’un temps de réflexion ou de vérification, le vendeur étant indemnisé de l’immobilisation de son bien. Le compromis traduit un engagement réciproque plus immédiat. Dans les deux cas, faire rédiger l’avant-contrat par le notaire permet de vérifier la situation du bien dès l’origine et de sécuriser les sommes versées.

La page Achat et vente immobilière détaille les étapes qui suivent l’avant-contrat, jusqu’à la remise des clés.

Cet article a une visée d’information générale et ne constitue pas un conseil juridique. Les règles évoluent : chaque situation est examinée lors d’un rendez-vous avec le notaire. Pour aller plus loin : Droit immobilier, Honoraires et frais, Questions fréquentes.